بازار مسکن همدان این روزها در شرایط رکود شدید قرار دارد و کارشناسان معتقدند ریشه‌های این وضعیت به عوامل کلان اقتصادی و ضعف مزمن در تولید بازمی‌گردد. نیاز سالانه به واحدهای مسکونی در کشور حدود یک میلیون تا یک‌میلیون و 200 هزار واحد است، در حالی که توان تولید واقعی کمتر از نصف این میزان است و در دوره‌های رکود، حتی به حدود 200 تا 300 هزار واحد کاهش می‌یابد. این شکاف عمیق میان نیاز و عرضه، فشار مضاعفی بر بازار وارد و زمینه رکود طولانی‌مدت را فراهم کرده است.

دکتر بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن و تحلیلگر حوزه اقتصاد ساختمان، در گفت‌وگوی اختصاصی با سپهرغرب، ضمن بررسی ریشه‌های رکود و پیامدهای آن بر صنایع وابسته و اشتغال، عملکرد طرح‌های دولتی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن را نقد و چشم‌انداز بازار مسکن در نیمه دوم سال را تشریح کرده است.

او با تحلیل رابطه تقاضای مطلق و تقاضای مؤثر، توضیح می‌دهد که چگونه کمبود تولید و محدودیت در قدرت خرید خانوارها، رکود را تشدید کرده و قیمت‌ها را به شکل جهشی افزایش می‌دهد. همچنین به نقش بانک‌ها، نظام مهندسی، شهرداری‌ها و ضعف ساختاری دولت در سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی مسکن اشاره کرده و راهکارهای کوتاه‌مدت و بلندمدت برای بازگشت رونق به این بازار را ارائه می‌دهد.

این مصاحبه با تمرکز بر وضعیت همدان، اما با رویکردی ملی، تصویری جامع از چالش‌های ساختاری و اقتصادی بخش مسکن ارائه می‌دهد و نشان می‌دهد که بازگشت تعادل به این بازار بدون اصلاحات اساسی در سیاست‌ها و ساختارهای اقتصادی، ممکن نیست.

تحلیلگر حوزه اقتصاد ساختمان، ریشه رکود فعلی بازار مسکن در همدان و کشور را نه در ضعف‌های محلی، بلکه در ساختار اقتصاد کلان و ناتوانی مزمن بخش تولید دانست و توضیح داد: مسکن، برخلاف سایر کالاها، ارتباط مستقیم و حیاتی با سیاست‌های کلان اقتصادی دارد و هرگونه اختلال در این حوزه، اثرات زنجیره‌ای بر کل اقتصاد برجای می‌گذارد.

دکتر بیت‌الله ستاریان با اشاره به نیاز انباشته در بازار مسکن کشور گفت: ما از حدود سه دهه پیش تاکنون و تا دو دهه آینده، سالانه به حدود یک‌میلیون تا یک‌میلیون و 200 هزار واحد مسکونی نیاز داریم، در حالی که توان واقعی تولید ما در بهترین حالت حدود 500 تا 600 هزار واحد است. در دوره‌های رکود، این عدد حتی به 200 تا 300 هزار واحد هم کاهش پیدا می‌کند؛ چنان‌که در دو سال گذشته، تولید به زیر 300 هزار واحد در سال رسیده. این فاصله عظیم میان نیاز و تولید، انباشت تقاضا و در نتیجه فشار مضاعف بر بازار را رقم زده است.

به گفته این کارشناس بازار مسکن، هرگونه کاهش در عرضه کالا، به طور خودکار منجر به افزایش تقاضا شده و این پویایی، عامل اصلی رشد قیمت‌ها خواهد بود.

ستاریان در توضیح این پدیده، دو نوع تقاضا را از هم تفکیک کرد و افزود: ما با تقاضای مطلق و تقاضای مؤثر مواجهیم. تقاضای مطلق یعنی شما کالایی را نیاز یا تمایل به خرید آن دارید، اما قدرت خرید ندارید؛ در حالی که در تقاضای مؤثر، فرد توان مالی ورود به بازار را دارد و خرید انجام می‌شود. در بیشتر کالاها، تولیدکننده بر اساس تقاضای مؤثر برنامه‌ریزی می‌کند، اما در کالاهای حیاتی مانند نان، پوشاک و مسکن، چنین امکانی وجود ندارد. چون حتی اگر توان خرید هم نباشد، نیاز واقعی و زیستی از بین نمی‌رود.

وی اضافه کرد: در مورد خوراک، انسان شاید 24 ساعت بتواند گرسنگی را تحمل کند، اما در نهایت هر کاری می‌کند تا نیازش برطرف شود. در مسکن هم همین‌گونه است؛ ممکن است چند ماه یا یک سال بتوان بدون سرپناه مستقل زندگی کرد، اما در نهایت، خانواده برای حفظ حیات اجتماعی خود مجبور به تهیه مسکن می‌شود. به همین دلیل، نمی‌توان برنامه‌ریزی مسکن را مانند تولید خودرو یا کالاهای لوکس صرفاً بر اساس تقاضای مؤثر انجام داد.

این کارشناس مسکن ادامه داد: فرض کنید هزار خانوار متقاضی مسکن هستند، اما تنها 200 خانوار توان خرید دارند. حال اگر عرضه فقط 50 تا 100 واحد باشد، طبیعی است که قیمت‌ها به‌صورت جهشی بالا می‌رود. در این شرایط، تنها گروهی از متقاضیان موفق به خرید می‌شوند و بقیه دوباره به صف تقاضای مطلق بازمی‌گردند. این چرخه باعث شکل‌گیری یک دوره رکود تورمی می‌شود؛ که تا بازیابی توان خرید بخش قابل توجهی از جامعه ادامه خواهد یافت. در نهایت، آزاد شدن این تقاضاهای سرکوب‌شده، بازار را با یک جهش شدید قیمتی مواجه خواهد ساخت.

به اعتقاد ستاریان، بدترین دوره برای بازار مسکن، همین دوره رکود است؛ چراکه در آن، نه‌تنها تولید کاهش می‌یابد و سرمایه‌ها از بخش مسکن خارج می‌شوند، بلکه بازگشت مجدد سرمایه‌ها نیز زمان‌بر خواهد بود. در عین حال، رکود ساخت‌وساز، بازار معاملات، گردش نقدینگی و فعالیت صنایع وابسته مانند مصالح ساختمانی و خدمات مهندسی را نیز دچار بحران می‌کند.

وی تأکید کرد: هر بار که این فنر فشرده‌شده آزاد می‌شود، قیمت مسکن به‌صورت جهشی رشد می‌کند و این روند دوباره چرخه‌ای از رکود و تورم را بازتولید می‌نماید. ریشه اصلی این وضعیت، ضعف مزمن در توان تولید سالانه واحدهای مسکونی است. وقتی باید یک‌میلیون واحد ساخته شود اما فقط 300 تا 400 هزار واحد تولید می‌گردد، پیامد آن چیزی جز حاشیه‌نشینی، زندگی چند خانوار در یک واحد و گسترش پدیده‌هایی شبیه کپرنشینی در شهرها نخواهد بود.

طرح‌های دولتی مسکن؛ نسخه‌های تکراری برای دردی مزمن

این تحلیلگر بازار سرمایه و مسکن در ارزیابی عملکرد طرح‌های دولتی برای خروج از رکود، این برنامه‌ها را نتیجه‌ «نبود شناخت درست مسئله‌ مسکن در سطح دولت‌ها» خواند و گفت: از دولت آیت‌الله هاشمی رفسنجانی تا دولت کنونی، سیاست‌گذاران همواره با طرح‌هایی مقطعی و کم‌عمق مانند مسکن ویژه، مسکن اجتماعی، مسکن استیجاری، مسکن مهر و نهضت ملی مسکن تلاش کرده‌اند تا بحران را مهار کنند، اما هیچ‌یک از این طرح‌ها نتوانسته‌اند به ریشه‌های واقعی مشکل پاسخ دهند.

به گفته‌ ستاریان، این طرح‌ها در بهترین حالت فقط بخش اندکی از بازار را پوشش می‌دهند، زیرا در تمام جهان، دولت‌ها نهایتاً پنج درصد از تولید مسکن را در اختیار دارند، در حالی که 95 تا 97 درصد تولید در دست بخش خصوصی است؛ بنابراین، اتکای کامل به طرح‌های دولتی نمی‌تواند تعادل بازار را برگرداند.

وی ریشه‌ ناکارآمدی سیاست‌های مسکن را در فقدان ساختارهای پژوهشی و تصمیم‌سازی در بدنه‌ دولت توصیف کرد و یادآور شد: مسکن تقریباً نیمی از اقتصاد کشور را دربر می‌گیرد. بیش از 60 درصد صنایع کشور به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم با بخش ساختمان مرتبط‌اند و حدود 60 تا 65 درصد جمعیت نیز در فعالیت‌های مرتبط با مسکن مشغول هستند. با این حال، در ساختار دولت تنها یک معاونت کوچک در وزارتخانه راه و شهرسازی متولی این حوزه است؛ در حالی که اگر مسکن نیمی از اقتصاد کشور است، باید نیمی از توان کارشناسی، پژوهشی و تصمیم‌سازی اقتصادی دولت نیز معطوف به آن باشد.

این تحلیلگر و کارشناس مسکن افزود: نه وزارت اقتصاد، نه بانک مرکزی و نه وزارت صمت، هیچ‌یک بخش منسجم و فعالی برای مطالعه، مدل‌سازی و ارزیابی تحولات بخش مسکن ندارند. این یعنی دولت دچار فقر دانش و اطلاعات در حوزه‌ای است که بیشترین سهم را در اشتغال، تولید و گردش مالی دارد.

ستاریان در ادامه به نقش نهادهای اثرگذار دیگر همچون بانک‌ها، نظام مهندسی و شهرداری‌ها نیز پرداخت و گفت: بانک‌ها باید تسهیلات بدهند، اما توان و ساختار لازم را ندارند. ضمن اینکه تسهیلات بانکی تنها یکی از ابزارهای مالی در بخش مسکن است و نمی‌تواند به‌تنهایی رکود را از بین ببرد. در حالی که در کشورهای توسعه‌یافته، مجموعه‌ای از ابزارهای مالی مانند بازار رهن ثانویه، اوراق مشارکت و انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن وجود دارد، در ایران تنها منبع تأمین مالی، پول نقد است.

وی با انتقاد از اقتصاد دولتی کشور تأکید کرد: در اقتصادی که دولت همه ابزارهای مالی را در اختیار دارد، بخش خصوصی که 95 درصد بازار مسکن را در دست دارد، از این ابزارها بی‌بهره است. به همین دلیل، سرمایه‌گذاری در مسکن با هزاران مانع روبه‌روست و هر مسیر مالی به بن‌بست می‌رسد؛ بنابراین، مشکل اصلی ما فقط کمبود تسهیلات یا ضعف بانک‌ها نیست، بلکه نبود سازوکارهای مالی کارآمد برای بخش خصوصی است.

به باور این تحلیلگر بازار سرمایه و مسکن حتی اگر بانک‌ها تمام منابع خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، نهایتاً می‌توانند حدود 20 درصد از مشکل را حل کنند.

ستاریان ادامه داد: برای رفع رکود، باید ابزارهای مالی متنوع و پویایی در اختیار بخش خصوصی قرار گیرد تا سرمایه بتواند آزادانه در این بازار گردش کند. بدون این زیرساخت‌ها، هیچ طرح دولتی حتی اگر عنوان جذابی داشته باشد قادر به نجات بازار نخواهد بود.

رکود ساخت‌وساز؛ از تعطیلی صنایع تا چشم‌انداز تورمی مسکن

وی در ادامه، به تأثیر پیامدهای رکود ساخت‌وساز بر اشتغال و صنایع وابسته پرداخت و گفت: توقف ساخت‌وساز نه‌تنها موجب تعلیق پروژه‌های جاری می‌شود، بلکه کل زنجیره ارزش صنعت ساختمان را تحت تأثیر قرار می‌دهد؛ از مرحله استخراج مواد اولیه در معادن و تولید مصالح اصلی و فرعی گرفته تا خدمات مهندسی و اجرای نهایی واحدهای مسکونی. در شرایط رکود، بسیاری از واحدهای تولیدی با کاهشی شدید در ظرفیت تولید خود، گاهی تا سطح 20 تا 10 درصد، مواجه شده و ناچار به تعدیل نیروی انسانی می‌شوند. این امر به افزایش بیکاری در بخش ساخت و ساز و صنایع مرتبط و وابسته منجر خواهد شد.

این کارشناس مسکن افزود: کارگران ساختمانی نیز با رکود دست‌به‌گریبان می‌شوند و این تعطیلی‌ها اثر مضاعف بر اقتصاد محلی دارد. با توقف ساخت هر واحد مسکونی، زنجیره وسیع فعالیت‌های صنعتی و خدماتی مرتبط با آن نیز متوقف می‌شود.

ستاریان سپس به چشم‌انداز بازار مسکن در نیمه دوم سال اشاره و خاطرنشان کرد: روند قیمت‌ها و رونق بازار مسکن به اقتصاد کلان و توان برنامه‌ریزی در این بخش وابسته است. پیش‌بینی من این است که تا پایان سال، رکود تورمی همچنان ادامه داشته باشد، زیرا بسیاری از پروژه‌ها هنوز خوابیده‌اند و ظرفیت تولید مسکن به‌طور کامل فعال نشده. کمبود عرضه در کنار رکود، می‌تواند در آینده باعث جهش قیمتی شود.

وی در پاسخ به این پرسش که چه بسته سیاستی یا اقدام عملی برای بازگشت رونق به بازار مسکن ضروری است؟ اظهار کرد: راه‌حل فوری، وارد کردن یک شوک درمانی به بخش مسکن است؛ هرچند این روش نباید به شکل دائمی اجرا شود، اما در شرایط کنونی، اجتناب‌ناپذیر است. در بلندمدت، باید ساختار اقتصادی کشور تغییر کند هم در تشکیلات دولت و هم در سیاست‌های اقتصادی. باید اقتصاد از حالت دولتی و سوسیالیستی خارج و ابزارهای مالی به بخش خصوصی واگذار شود تا تولید و گردش سرمایه در بازار مسکن فعال شود. بدون این اصلاحات اساسی، سرنوشت بخش مسکن و تولید در کشور همچنان در رکود و تورم باقی خواهد ماند.

وی در پایان افزود: اقتصاد کشور باید به سمت اقتصاد تولیدی حرکت کند، نه اینکه همه‌چیز در انحصار دولت باشد. تنها با این تغییر بنیادین، بخش خصوصی می‌تواند نقش واقعی خود را در تولید مسکن ایفا کند و بازار به تعادل برسد.

راه رونق پایدار؛ اصلاح ساختار و تقویت بخش خصوصی

در پایان باید گفت؛ بازار مسکن همدان و البته بخش‌های دیگر کشور، در شرایطی قرار دارد که رکود طولانی‌مدت و کمبود عرضه با هم ترکیب شده‌اند و چالش‌های ساختاری را به‌صورت زنجیره‌ای در اقتصاد منعکس کرده است. کاهش تولید مسکن، محدودیت قدرت خرید خانوارها و ناکارآمدی ابزارهای مالی، موجب شده بخش گسترده‌ای از صنایع وابسته به ساختمان و خدمات مهندسی با ظرفیت پایین فعالیت کنند یا به تعطیلی کشیده شوند و اشتغال مستقیم و غیرمستقیم در این حوزه‌ها با افت شدید روبه‌رو شود.

تجربه بازار نشان می‌دهد که سیاست‌های مقطعی و طرح‌های دولتی، بدون اصلاحات بنیادی در ساختار اقتصادی و آزادسازی ابزارهای مالی برای بخش خصوصی، نمی‌توانند رکود را به‌طور پایدار برطرف کنند. افزون بر این، ضعف در برنامه‌ریزی، نبود مطالعات دقیق و فقدان تمرکز کافی در نهادهای تصمیم‌گیر، موجب شده که عرضه مسکن همواره پاسخگوی نیاز واقعی جامعه نباشد و دوره‌های تورم و جهش قیمت، بارها تجربه شود.

برای بازگشت رونق پایدار به بازار، ضروری است اقتصاد مسکن با رویکردی تولیدمحور و مبتنی بر بخش خصوصی مدیریت شود. این امر مستلزم تغییر در ساختارهای دولتی، ایجاد ابزارهای مالی متنوع و کارآمد و توسعه زیرساخت‌های پژوهشی و برنامه‌ریزی است تا سرمایه‌گذاری و تولید در بخش مسکن بتواند به‌صورت مؤثر جریان پیدا کند و بازار به تعادل برسد. تنها در این شرایط است که رکود طولانی و فشار تورمی در این بازار قابل مهار خواهد بود.

سمیرا گمار