راهکار مسکن سازمانی و پروژههای حمایتی؛ تنها مسیر کاهش فشار بر مستأجران
بازار مسکن ایران این روزها با یکی از پیچیدهترین بحرانهای خود مواجه است. بیش از نیمی از جمعیت کشور مستأجرند، گروهی که نهتنها با افزایش نجومی اجارهبها دست و پنجه نرم میکنند، بلکه صدای رسمی برای دفاع از حقوقشان در ساختارهای دولتی وجود ندارد. با وجود آنکه وزارت راه و شهرسازی دارای بخشهای مختلف مدیریتی برای انبوهسازان، پیمانکاران و مشاوران است، هیچ نهادی برای پیگیری و حمایت از مستأجران شکل نگرفته است. این خلأ ساختاری موجب شده تصمیمگیریها در بازار اجاره عمدتاً تابع عرضه و تقاضا باشد و دولت قادر به کنترل مؤثر قیمتها یا حمایت واقعی از گروههای آسیبپذیر نباشد.
در چنین شرایطی، کارشناسان مسکن بر این باورند که حل بحران مستأجران بدون برنامهریزی هدفمند و سیاستهای حمایتی عملیاتی ممکن نیست. دکتر احمدرضا سرحدی، تحلیلگر بازار مسکن، در گفتوگو با خبرنگار ما، ضمن تشریح علل ساختاری این خلأ به بررسی پیامدهای آن بر زندگی مستأجران و ارائه راهکارهای عملی برای کاهش فشار بر این گروه پرداخته است. او با اشاره به تجربه کشورهای پیشرفته و مقایسه آن با وضعیت ایران، تصویری روشن از ناکارآمدی سیاستهای موجود و ضرورت برنامهریزی بلندمدت ارائه میدهد.
آنچه در ادامه میخوانید ماحصل گفتوگو با وی است:
* نبود نهاد رسمی برای مستأجران؛ دست دولت بسته است
تحلیلگر بازار مسکن با اشاره به وضعیت مستأجران گفت: در تمام دنیا بخشی از ساخت و سازها مختص مسکن اجارهای است؛ خانههایی که صرفاً برای اجاره ساخته میشوند و قابل خرید و فروش نیستند. متأسفانه در ایران، از ابتدای انقلاب تا امروز چنین ساختاری نداشتیم. خانههای سازمانی، پیش از انقلاب و کمی بعد از آن وجود داشت، اما هرگز بهعنوان برنامه رسمی وزارت راه و شهرسازی مورد توجه قرار نگرفت.
احمدرضا سرحدی افزود: اگر دولت بخواهد دخالت کند، این دخالت تأثیر زیادی ندارد. مالک و مستأجر بهراحتی میتوانند دستورها را دور بزنند. مثلاً اگر دولت بخواهد سقف اجاره تعیین کند، مالک میتواند قرارداد را زیرمیزی تغییر دهد یا شرایط دیگری اعمال کند؛ بنابراین دست دولت بسته است و قدرت مانور چندانی ندارد.
* بازار اجاره؛ قانون عرضه و تقاضا
وی تأکید کرد: اقتصاد بازار اجاره تابع عرضه و تقاضاست. حتی اگر واسطهای مثل آژانس املاک حضور داشته باشد، نقش آن تنها ایجاد ارتباط بین مالک و مستأجر است و نمیتواند قیمت را کنترل کند. بر اساس توافق مالک و مستأجر، شرایط تورمی و اقتصادی جامعه و سایر عوامل تصمیم نهایی گرفته میشود.
وی ادامه داد: در بخش ملکیت ممکن است دولت با واگذاری زمین، مواد اولیه یا امکانات دیگر، به اقشار نیازمند کمک کند، اما در بخش اجاره، دست دولت بسته است. حتی اگر دستور بدهد، این دستور یا عملی نیست یا بهراحتی دور زده میشود.
* سیاستهای حمایتی دولت؛ محدود و ناکافی
به گفته این کارشناس بازار مسکن، تنها راهکارهای حمایتی دولت برای مستأجران شامل کمک مالی یا تسهیلات برای ودیعه است.
سرحدی توضیح داد: مثلاً در تهران میگویند 100 تا 150 میلیون تومان برای ودیعه کمک میکنیم، اما با اجارههای نجومی فعلی، این رقم عملاً کافی نیست. علاوه بر این، بانکها زیر بار اجرای تکالیف دولت نمیروند و اگر وامی هم پرداخت شود، بیشتر به خودشان تعلق میگیرد تا مستأجر نیازمند.
وی تأکید کرد: دولت میتواند کمک مالی مستقیم انجام دهد، بهصورت وام یا بلاعوض، اما این راهکار هم محدود و غیرکافی است. بازار اجاره تابع توافق مالک و مستأجر است و هیچ دستور دولتی نمیتواند بهطور مؤثر نرخ اجاره را کنترل کند.
* تجربه جهانی و الگوهای قابل بومیسازی در ایران
او با اشاره به تجربه کشورهای پیشرفته گفت: در این کشورها برنامهریزی برای ساختوساز بر اساس نیاز واقعی مردم است. پیش از ساخت مسکن، جمعیت هر منطقه و سرانههای مورد نیاز بررسی و خانهها با هدف مشخص ساخته میشوند. وجود خانههای خالی معمولاً ناشی از سودجویی نیست. در این کشورها مسکن یک نیاز زندگی است، نه کالای سرمایهای.
این تحلیلگر بازار مسکن افزود: ما میتوانیم از تجربه جهانی بهره ببریم. کارخانهها، پالایشگاهها، نیروهای مسلح و سازمانهای بزرگ باید برای کارکنان خود شهرک یا واحدهای سازمانی ایجاد کنند تا فشار روی بازار آزاد کاهش یابد. این تجربه در گذشته در ایران وجود داشت، اما اکنون کم یا تقریباً حذف شده است.
* راهکارهای عملی برای کاهش فشار بر مستاجران
سرحدی تصریح کرد: برای حل مشکل مستأجران، دولت باید برنامهریزی بلندمدت و هدفمند داشته باشد. راهکار نخست ایجاد مسکن سازمانی برای کارکنان کارخانهها، شرکتها و سازمانها است، همانند خانههای سازمانی که قبل از انقلاب وجود داشت. این اقدام میتواند فشار روی بازار آزاد را کاهش دهد و امنیت مسکن را برای کارکنان فراهم کند.
وی در ادامه خاطرنشان کرد: راهکار دیگر ساخت پروژههای حمایتی با قیمت کنترلشده است، مشابه مسکن مهر، اما با اصلاح ایرادات آن و توجه به استحکام و کیفیت ساختمان. همچنین به جای دادن قطعات زمین بدون زیرساخت، دولت میتواند زمین را به شرکتهای ساختمانی واگذار کند تا واحدهای مسکن با قیمت مناسب ساخته شود و افراد نیازمند در آن ثبتنام کنند.
این کارشناس مسکن اظهار کرد: کمکهای مالیِ مستقیم به مستأجران آسیبپذیر نیز میتواند مفید باشد، مشروط بر اینکه بانکها منابع را به مستأجر واقعی اختصاص دهند نه به بنگاهها یا خودشان. مشکل مستأجران تنها با افزایش عرضه و سیاستهای حمایتی مستقیم حل میشود. دستور دادن برای کنترل نرخ اجاره عملاً بیاثر است. دولت باید تمرکز خود را بر ساخت مسکن برای مستأجران و حمایت از گروههای آسیبپذیر بگذارد، نه تبلیغات و پروژههای نمایشی.
سرحدی به مشکلات ساختاری و کمتوجهی دولت به نیازهای واقعی مردم اشاره کرد و متذکر شد: مسکن ملی و مسکن اجتماعی اجرا شدهاند، اما ناکافی و بیشتر تبلیغاتی بودهاند. زمین داده میشود، اما زیرساخت، مقاومت در برابر بلایای طبیعی و کیفیت ساخت در نظر گرفته نمیشود. پروژهها ناقص و ناکارآمد هستند و فشار روی بازار اجاره ادامه دارد.
وی تأکید کرد: وضعیت مستأجران نیازمند برنامهریزی بلندمدت و هدفمند است. دولت باید مسکن سازمانی و پروژههای حمایتی برای گروههای آسیبپذیر ایجاد، از تجارب موفق جهانی استفاده و آنها را با شرایط ایران بومیسازی کند. افزایش عرضه واقعی و کمک مالی مستقیم به مستأجران، اصلاح سیاستهای نهادهای دولتی و بانکی و تمرکز بر نیازهای واقعی مردم از دیگر اقدامات ضروری است.
این تحلیلگر بازار مسکن در پایان سخنان خود گفت: دولت باید به جای تمرکز بر پروژههای تبلیغاتی و غیرکاربردی، به نیاز واقعی مردم، به خصوص مستأجران و گروههای آسیبپذیر، توجه کند. تنها با برنامهریزی دقیق و حمایت واقعی میتوان بحران مسکن اجارهای را مدیریت کرد.
* بازار اجاره در ایران؛ نیازمند اصلاح ساختاری و حمایت واقعی
گفتنی است؛ بازار اجاره در ایران امروز با یک بحران ساختاری روبهرو است که ریشه در عدم تطابق سیاستگذاریهای دولتی با نیاز واقعی جمعیت مستأجر دارد. بیش از نیمی از خانوارهای ایرانی مستأجر هستند و فشار ناشی از افزایش مداوم اجارهبها، محدودیت منابع درآمدی و کمبود سیاستهای حمایتی، این گروه را بهشدت آسیبپذیر کرده است. ساختار مدیریتی موجود در وزارت راه و شهرسازی و سایر نهادهای مرتبط، عمدتاً معطوف به تولیدکنندگان مسکن و پروژههای سرمایهای است و جایگاهی برای پیگیری حقوق مستأجران تعریف نشده؛ این خلأ نهادی باعث ایجاد عدم توازن در بازار و افزایش آسیبپذیری مصرفکنندگان شده است.
از منظر اقتصادی، بازار اجاره ایران تابع عرضه و تقاضاست و دولت بهدلیل محدودیت در ایجاد مسکن اجارهای، قادر به اعمال کنترل مستقیم بر نرخها نیست. افزایش قیمتها نهتنها فشار مالی بر خانوارها را تشدید میکند، بلکه اثرات اجتماعی جدی، ازجمله کاهش قدرت خرید، افزایش مهاجرت داخلی و کاهش امنیت مسکن، بر جای میگذارد. علاوه بر این، سیاستهای حمایتی موجود، مانند وام ودیعه، محدود و ناکافی هستند و اغلب بهدلیل ناکارآمدی سیستم بانکی یا عدم تخصیص مناسب منابع، تأثیر ملموسی بر کاهش فشار اجارهبها ندارند.
الگوی موفق در کشورهای پیشرفته نشان میدهد که برنامهریزی هدفمند، مسکن سازمانی برای کارکنان شرکتها و نهادها و ساخت پروژههای حمایتی با قیمت کنترلشده، میتواند بخشی از بحران را مدیریت کند. انتقال این تجربه به ایران نیازمند یک راهبرد ملی است که شامل ایجاد نهادهای رسمی برای نمایندگی مستأجران، برنامهریزی شهری دقیق، اولویتدهی به گروههای آسیبپذیر و نظارت مؤثر بر اجرای سیاستها باشد.
درمجموع، بدون اصلاح ساختاری و تعریف سیاستهای حمایتی واقعی، فشار بر مستأجران ادامه خواهد داشت و بحران مسکن اجارهای میتواند به یکی از مهمترین دغدغههای اجتماعی و اقتصادی کشور تبدیل شود. تنها با تلفیق افزایش عرضه مسکن، حمایت مالی هدفمند و ایجاد سازوکارهای نهادی برای پیگیری حقوق مستأجران، میتوان شرایط بازار اجاره را به سمت تعادل و ثبات هدایت کرد.
