سپهرغرب، گروه شهر: اراضی از جنبه‌های مختلف به ملی، موات، بایر، شخصی، موقوفه و شهری تقسیم‌بندی می‌شوند؛ از سوی دیگر برای هریک از این انواع کاربری خاصی نیز قابل تعریف و ضوابط ویژه‌ای نیز بر خریدوفروش آن‌ها حاکم است.

بخش مهمی از اراضی، زمین‌های شهری است که طبق ماده دو قانون زمین شهری شامل زمین‌هایی بوده که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک‌ها قرار دارد و به سه دسته اراضی موات، بایر و دایر تقسیم می‌شود؛ بخش دیگری از اراضی که به زمین‌های شهری پیوسته، زمین‌های حاشیه‌ای است. کاربری این دو دسته از اراضی، نحوه تملک، صحت و نفوذ معاملات و شیوه تغییر آن‌ها همواره محل مناقشات حقوقی و موضوع بسیاری از پرونده‌های مطرح‌شده در محاکم دادگستری بوده است. اگر شهروندان با تعاریف هریک از این اراضی و قواعد و قوانین مرتبط با آن‌ها آشنا شوند، از بسیاری کلاه‌برداری‌ها، اختلافات حقوقی و ضررهای مالی اشخاص جلوگیری می‌شود. برای آگاهی بیشتر در این زمینه با عباس مبارکیان، کارشناس حقوقی اراضی شهری گفت‌وگویی انجام داده‌ایم که در ادامه می‌خوانید:

      اراضی حاشیه‌ای به کدام اراضی شهری اطلاق می‌شود؟

اراضی اطراف شهرها و شهرک‌ها که در قوانین موضوعه نظیر زمین شهری و ملی شدن جنگل‌ها و مقررات مرتبط با آن تعریف و تحدید شده و در قانون تقسیمات کشوری نیز به آن استناد شده، اراضی حاشیه‌ای نامیده می‌شود. البته برخی افراد که قصد داشته‌اند به تعریف عامه‌پسندتری از اراضی حاشیه‌ای دست یابند، محدوده و حریم شهری را ملاک تشخیص اراضی دانسته و عقیده دارند که اراضی خارج از محدوده قانونی شهر و داخل در حریم شهری، اراضی حاشیه‌ای نامیده می‌شود.

      کاربری غالب اراضی حاشیه‌ای چیست؟

کاربری این اراضی ممکن است زراعی یا مسکونی باشد، البته تعیین کاربری هر ملک در محدوده و حریم شهرها طبق نقشه جامع شهری است، اما بیشترین کاربری اراضی حاشیه شهرها، زراعی است. اراضی که حداقل 30 سال پیشینه کشت و زرع داشته و داخل محدوده شهری باشد، اراضی زراعی نامیده می‌شود. در قوانین حقوق و مقررات ما کلمه‌ای به اسم زمین‌های حاشیه‌ای وجود ندارد، اما در محدوده شهرها اراضی با کاربری‌های مختلف وجود دارد که یکی از آن کاربری‌ها زراعی است و با این اصطلاح تداخل دارد؛ قانون‌گذار مقررات مختلفی مانند قانون منع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات را درباره این اراضی وضع کرده که درصورت رعایت نکردن مواد آن‌ها، مجازات دارد.

      کدام سند قانونی نوع کاربری اراضی شهری را تعیین می‌کند؟

در مقررات شهرسازی و قانون تشکیل وزارت آبادانی و مسکن از تفصیلی، هادی و جامع نام برده شده است. طرح جامع طرح‌هایی بوده که محدوده یک شهر و وسعت آن را تعریف می‌کند؛ برای مثال طرح جامع شهر اصفهان سرانه جمعیتی این کلان‌شهر را در 25 سال آینده توصیف کرده؛ البته طرح جامع باید به‌گونه‌ای تدوین شود که پیشرفت شهر و رشد جمعیت آن، باعث از بین رفتن زمین‌های زراعی و باغی نشود.

      فرآیند قانونی تغییر کاربری اراضی چگونه است؟

در مقررات شهرسازی و قانون شهرداری‌ها راهکارهایی برای تغییر کاربری قانونی تعیین شده که شخص حقیقی با تسلیم اسناد معتبر و پرداخت وجوه قانونی، می‌تواند مجوز لازم را از شهرداری بگیرد؛ اما رویه این‌گونه غالب شده که افراد بدون رعایت ضوابط، دخل و تصرف و ساخت‌وساز در اراضی را انجام می‌دهند و بعد با پرداخت جریمه طبق مصوبه کمیسیون ماده 100 از خدمات شهری برخوردار می‌شوند. البته نبود نظارت صحیح و جلوگیری از تخریب زمین‌های زراعی و حاشیه‌ای و نبود مقابله قاطع با زمین‌خواران باعث بروز این پدیده و درنتیجه توسعه نامتوازن شهرها شده است. انبوه‌سازانی که برای سود بیشتر صاحبان برخی از این اراضی را وادار به فروش کرده و از این طریق شروع به ساخت‌وساز و تغییر غیر مجاز کاربری اراضی مذکور می‌کنند. هیچ زمینی در کشور ایران بدون مالک نیست، تقریباً 80 درصد اراضی کشور متعلق به دولت و مابقی متعلق به اشخاص حقیقی است. طبق اصل 45 قانون اساسی جمهوری اسلامی جنگل‌ها، مراتع و اراضی موات متعلق به دولت است و نحوه استفاده از آن‌ها در قوانین عادی مانند ملی شدن جنگل‌ها، حفظ منابع ملی و زمین شهری مشخص می‌شود.

      آیا معاملات اراضی با کاربری مزروعی و زمین‌های حاشیه شهرها، نافذ است؟

این اراضی اگر مالک خاص داشته باشد، شخص حقیقی با استناد به سند رسمی یا سند عادی و معتبر، می‌تواند ملک خود را بفروشد و یا ملک دیگری را بخرد، بنابراین بیع این‌گونه اراضی ایرادی ندارد؛ اما نگرانی و دغدغه مهم درباره تغییر غیر قانونی کاربری این‌گونه املاک است، زیرا افراد سودجو و فرصت‌طلب به‌طور مستقیم یا غیر مستقیم و با دور زدن قانون از برخی امتیازات شهرداری‌ها سوء استفاده کرده و اقدام به ساخت‌وساز در باغات و اراضی مزروعی می‌کنند که خریدار این‌گونه ابنیه ممکن است در آینده با چالش‌های جدی در استفاده از خدمت شهری مواجه شوند.

قانون‌گذار با جرم‌انگاری تصرف این اراضی در ماده 690 قانون مجازات اسلامی برای متصرف غیر مجاز اراضی که با توسل به روش‌هایی ازجمله صحنه‌سازی، پی‌کنی، دیوارکشی، تغییر حد فاصل، امحای مرز، کرت‌بندی، نهرکشی، حفر چاه، غرس اشجار و زراعت، مرتکب جرم شده است، وی را به تحمل یک ماه تا یک سال حبس (مجازات درجه 6) محکوم می‌کند. همچنین در قانون منع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها نیز قانون‌گذار دراین‌باره تعیین تکلیف کرده است؛ مقنن در سال 74 با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات، مقرر کرد به‌منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری این‌گونه اراضی در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری، ممنوع است و برای تشخیص موارد ضروری هم کمیسیونی در وزارت جهاد کشاورزی مأمور شد تا با بررسی درخواست‌ها برای تغییر کاربری‌های ضروری، مجوز صادر کند.

در ماده سه قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات درخصوص جرم‌انگاری تغییر غیر قانونی کاربری این اراضی تأکید شده است که کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به‌صورت غیر مجاز و بدون گرفتن مجوز از کمیسیون این قانون، اقدام به تغییر کاربری کنند، علاوه‌بر قلع‌وقمع بنا به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و درصورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک تا 6 ماه محکوم خواهند شد.